К кoнцу 2018 гoдa стaвки пo ипoтeчным крeдитaм oпустятся нижe oтмeтки 8% гoдoвыx, к кoнцу 2019 – нижe 7%, a в трexлeтнeй пeрспeктивe стaвки выйдут нa урoвeнь 6%. Тaк oцeнивaeт пeрспeктивы рaзвития рынкa ипoтeки в Рoссии дирeктoр пo мaркeтингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Прогноз основан на анализе особенностей спроса и динамики продаж в проектах ГК «А101», а также на данных из обзора развития рынка ипотеки и жилищного строительства за январь-февраль 2018 года, подготовленного ДОМ.РФ (прежнее название — АИЖК).
При этом, по мнению Дмитрия Цветова, ставки могут снизиться еще сильнее, если банки и застройщики будут совместно разрабатывать выгодные условия покупки квартир для максимального круга покупателей. В перспективе самая популярная схема – субсидирование ставки, когда застройщик платит банку определенный процент за каждую сделку.
«При сохранении рекордно низкого уровня инфляции Банк России продолжит снижать ключевую ставку, а вслед за ней будет снижаться и ипотечная. Думаю, в ближайшие три года ставки выйдут на тот уровень, который заявлен в программе господдержки семей с детьми – 6% годовых. Но это касается именно типового банковского продукта. Уже в 2018 году можно ожидать массовой работы застройщиков с субсидированием ставки. С помощью этой схемы её можно снизить еще примерно на 2-3%. Зачастую такие условия действуют 1-2 года, хотя, например, на квартиры ГК «А101» субсидированная ставка уже сейчас составляет 5,17% годовых на весь срок кредита», — отметил Дмитрий Цветов.
По мере снижения ставок популярность ипотеки будет расти, считает эксперт. Например, доля таких покупок в проектах ГК «А101» за первые 3 месяца 2018 года составила 65%, в то время как в 2017 году она составляла 50-55%. Дальнейшее снижение ставки может увеличить долю ипотеки до 90%.
Однако тем, кто уже принял решение купить квартиру, Дмитрий Цветов рекомендует не ждать лучших условий. Грядущий переход на проектное финансирование строительства от банков взамен привлечения денег от граждан по договорам долевого участия лишит застройщиков стимула продавать квартиры на ранних стадиях строительства, когда цена на них ниже примерно на 20-25%. Это может привести к исчезновению с рынка доступного предложения.
«Пока на рынке сложилась уникальная ситуация. Поправки в законодательство, которые могут привести к удорожанию жилья, не вступили в силу, но ипотечные ставки продолжают снижаться, а застройщики торопятся вывести в продажу как можно больше объектов на «старых» условиях. Для клиента это означает очень много дешевого предложения. Однако уже с лета ситуация, скорее всего, начнет меняться, и хороших вариантов будет оставаться все меньше, а затем цены могут пойти в рост. Поэтому лучше купить понравившуюся квартиру сейчас, а затем, когда ставки снизятся, рефинансировать ипотеку. Банки охотно идут на такую схему, так что ее популярность будет расти. По данным ДОМ.РФ, на рефинансирование приходится около 7,5% от выданных в 2017 году ипотечных кредитов, а в 2018 году его доля может вырасти до 15-20%», — пояснил Дмитрий Цветов.
Эксперт ГК «А101» добавил, что низкие ставки по ипотеке позволяют значительно сэкономить, однако большинство клиентов предпочитают купить квартиру получше.
«Сейчас мы наблюдаем перестроение структуры спроса. За счет снижения ставки можно взять больший размер кредита при том же ежемесячном платеже. Это подтверждается динамикой «среднего чека» при покупке квартир в наших проектах – при сокращении ипотечного платежа на 1%, средний бюджет покупки увеличивается на 5%. Фактически, снижение ставки с 12% до 9% позволяет купить квартиру на 15% дороже при тех же ежемесячных затратах. Поэтому люди покупают квартиры большей площади, например, 70-метровую «трешку» вместо 60-метровой «двушки», на которую были нацелены изначально, а вместо «стройварианта» — квартиру с уже готовой отделкой», — рассказал Дмитрий Цветов.
