Стoличный рынoк нoвoстрoeк нaxoдится в oживлeннoм сoстoянии. Мeняeтся спрoс и прeдлoжeниe, рaзличныe фaктoры влияют нa стoимoсть жилья, выxoдят нoвыe прoeкты, измeняeтся зaкoнoдaтeльствo, пoявляются нoвыe прaвилa и услoвия.
«Ситуaция нa рынкe нeoднoзнaчнaя, нo сoвeршeннo тoчнo нeльзя скaзaть, чтo в стoличнoм дeвeлoпмeнтe «штиль»», – пoдтвeрдилa Мaрия Литинeцкaя, упрaвляющий пaртнeр «Мeтриум Групп», учaстник пaртнeрскoй сeти CBRE. Литинeцкaя и другиe экспeрты рынкa нeдвижимoсти oписaли aктуaльную ситуaцию нa сoврeмeннoм рынкe нoвoстрoeк Мoсквы.
Основные позитивные и негативные тенденции
Среди позитивных тенденций Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» отмечает рост качества проектов массового сегмента за счет появления в них опций, ранее присущих лишь проектам более высоких классов, увеличение доступности ипотеки (снижение ставки до 11% и ниже), а также появление на рынке новостроек «старой» Москвы предложений, конкурирующих с рынком Новой Москвы». К негативным тенденциям эксперт относит ограниченный объем инвестиционного спроса и увеличение срока экспозиции квартир в 1,5, а иногда и в 2 раза.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин называет ситуацию на столичном рынке новостроек стабильной с тенденцией к улучшению. И главным драйвером роста, по его мнению, выступает как раз ипотечное кредитование: впервые ставки по жилищным кредитам в России опустились ниже 10% годовых. «Благодаря ипотеке растущая активность покупателей постепенно сокращает разрыв между спросом и предложением», – отмечает глава Level Group. Рост числа ипотечных сделок эксперт считает основным позитивным трендом на рынке жилья.
Вместе с тем Кирилл Игнахин предупреждает о возрастании рисков для ипотечного портфеля российских банков из-за того, что повышение доступности кредита происходит на фоне сокращения реальных доходов населения. Однако, по словам эксперта, никаких явных негативных эффектов пока незаметно: доля просроченной задолженности по ипотеке остается на уровне 2,3%, что является самым низким показателем по сравнению со всеми прочими рынками заемного капитала.
Новостройки становятся доступнее, и спрос на них стабилизируется
Все большее количество граждан могут позволить себе приобрести собственную квартиру. Как рассказывает Ирина Доброхотова, сегодня московские новостройки становятся доступнее по цене, чем, например, три года назад, когда купить московскую квартиру в бюджете до 4 млн рублей было нереально. Теперь стать обладателем собственной квартиры в пределах старой Москвы можно даже с суммой до 3,5 млн. «Конечно, это будут студии небольшой площади и в не самых престижных локациях, но факт остается фактом», – добавляет эксперт. Подобные варианты предлагаются, например, в жилых комплексах «Лесопарковый», «Ясеневая, 14», «Северный», «Влюблино», «Летний сад».
Кирилл Игнахин недавно отметил, что спрос восстановился после кризиса 2015 года, когда резко упало количество сделок с жильем на стадии строительства. По словам специалиста «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, прирост предложения, снижение порога входа на рынок и доступная ипотека уже по итогам 2017 года принесли весьма впечатляющие результаты, когда было заключено 72 тысячи ДДУ, что на 70% больше по сравнению с предыдущим. В этом же году стоит ожидать сохранения данной ситуации в связи с прогнозами о дальнейшем повышении доступности ипотеки, считает Доброхотова.
Вместе с тем Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE отмечает, что спрос, хотя и увеличился, все же остается недостаточным, чтобы догнать предложение. При этом спрос на столичном рынке концентрируется неравномерно: на десять проектов приходится 80% всех заключаемых в столице ДДУ.
Рост предложения продолжается, но его темпы сократились
За недавний период увеличился не только спрос, но и предложение. Так, по информации Марии Литинецкой, за 2017 год его объем на столичном рынке новостроек всех классов и сегментов возрос на 22%, и по итогам года в Москве экспонировалось двести различных жилых комплексов – «беспрецедентная для столицы цифра».
Между тем, недавно эксперты зафиксировали замедление увеличения объема предложения, которое могло бы способствовать гармонизации соотношения его объема и спроса покупателей.
Аналитики «Метриум Групп» сообщают, в 2017 году число первичных квартир эконом- и комфорт-класса в Москве выросло только на 7,5%, тогда как в 2016 году – на 27%.
Глава компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина сообщает, что по итогам января 2018 года в границах «старой» Москвы объем предложения уменьшился примерно на 5% (до 2,69 млн кв. метров). Тем не менее, вполне вероятно, что это временная тенденция. По прогнозам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в 2018 году девелоперская активность продолжит возрастать – по крайней мере, в первом полугодии. Как объясняет эксперт, это связано с тем, что застройщики постараются начать продажи как можно большего числа жилых комплексов до вступления июльских поправок к закону о долевом строительстве.
Цены остаются на привлекательном уровне
Спрос и предложение увеличиваются, но дело в том, что данный процесс проходит неравномерно, рассказывает Мария Литинецкая: «девелоперская активность опережает покупательскую». Ежегодно девелоперы пытаются продать жилья примерно в 2,5 раза больше, чем реально приобретают клиенты. Это порождает практически хроническую стагнацию цен, которая еще и сопровождается почти беспрерывными дисконтными акциями у подавляющего большинства застройщиков.
По словам Романа Сычёва, генерального директора Tekta Group, данная ситуация связана с очень высоким уровнем конкуренции: почти в любом районе столицы можно найти сразу несколько новых проектов новостроек. Как правило, расположение обуславливает для соседствующих ЖК одинаковый класс или формат, поэтому конкуренция усиливается не только на уровне города, но даже в отдельных локациях. В связи с этим цены на рынке сохраняют привлекательный уровень, а в рамках одного и того же класса можно подобрать жилье практически с любым бюджетом покупки.
Кирилл Игнахин говорит о том, что в целом с 2016 г. средние цены на рынке новостроек остаются примерно на одном уровне. В сегменте комфорт- (154 тыс. руб. за кв. м) и экономкласса (113 тыс. руб. за кв. м) изменения минимальны, в то время как в бизнес-классе цена по итогам 2017 года снизилась на 2,5% до уровня 238 тыс. руб. за кв. м.
Несмотря на отдельные спорные моменты, рынок в Москве оказывается устойчив: «Уже практически ликвидированы все долгострои, а на рынке работают преимущественно сильнейшие игроки, которые справляются с непростой ситуацией. Жесткая конкуренция и строгий надзор властей практически исключили из числа участников отрасли рискованных игроков», — пояснила Мария Литинецкая. Предложение остается богатым, разнообразным и доступным (в частности, благодаря низкой ипотечной ставке и льготам), постепенно возрастает спрос, цены сохраняют свою привлекательность. Ситуация обещает оставаться стабильной, по крайней мере, до тех пор, пока не вступят в силу запланированные изменения в области строительного законодательства. Так, например, специалисты ИСГ «Алвек» предполагают, что новый закон значительно снизит по объемам процент ввода в эксплуатацию жилья, а из-за неготовности банков к кредитованию всех застройщиков сразу возрастут цены на недвижимость.
В целом, по мнению коммерческого директора Sezar Group Ольги Барабановой, «революции» в июле не случится: «Созданный в ускоренном режиме «задел» позволит работать еще довольно продолжительное время». Ольга Барабанова полагает, что в июле, скорее всего, диалог представителей отрасли просто выйдет в практическую плоскость, как это было со всеми нововведениями 214-ФЗ ранее.
Однако неизбежна другая трудность, о которой сообщает коммерческий директор Sezar Group: «На горизонте у девелоперов новый конкурент – государство, у которого сосредоточены колоссальные ресурсы: административные, экономические, агитационные. Нормативные изменения поставят вопрос качества жилья еще острее. Работать с государством на одном поле можно будет только предлагая принципиально иной продукт».
Фотоматериалы: bochkarev-msc.livejournal
Автор: Токарева Ангелина
