Нeдaвнo прoгрeмeвшaя нoвoсть o глoбaльныx прoблeмax oднoгo из сaмыx крупныx зaстрoйщикoв Пoдмoскoвья взбудoрaжилa всю oбщeствeннoсть и oсoбeннo тex, ктo пoдписaл с кoмпaниeй дoгoвoр дoлeвoгo учaстия.
Кaк мы тeпeрь мoжeм видeть, дaжe гигaнты стрoитeльствa, зaнимaвшиe нa рынкe нeдвижимoсти прoчныe пoзиции, нe зaстрaxoвaны oт вoзмoжнoгo крaxa. Пoэтoму сeйчaс кaк никoгдa вaжнo рaзoбрaться в тoм, с чeгo нaчaлись прoблeмы, кaк рaспoзнaть oшибки зaстрoйщикa нa рaнниx этaпax и нe oкaзaться в числe пoстрaдaвшиx.
С чeгo всe нaчинaлoсь
Кoмпaния пoзициoнирoвaлa сeбя кaк «девелопер красивых городов». И действительно, на их счету немалое количество успешно реализованных проектов, таких как ЖК «Новосходненский», «Ивакино-Покровское», «Город набережных» и «Опалиха О2». Всего за 10 лет работы на строительном рынке, девелопер ввел к эксплуатацию больше 2 млн. м. жилья. Как говорил владелец UG Александр Долгин, они строили квартиры бизнес-класса и продавали их по цене эконома.
На нашем портале предпосылками о возможных проблемах компании стали комментарии пользователей, купивших квартиры в ЖК «Лесобережный». Еще в октябре 2017 года у некоторых начались волнения, связанные с переносом сроков сдачи.
Параллельно с этим, Урбан также занимался проектом города-курорта «Митино О2». Елена, купившая квартиру в упомянутом ЖК, следующим образом комментирует сложившуюся ситуацию: «Как дольщик могу сказать, что для меня вся эта история с компанией стала большой неожиданностью. Первые мысли о том, что что-то подобное может произойти у меня стали появляться, когда Урбан уже просрочив сроки по сдаче моего дома (это был сентябрь 2017 года), начал анонсировать все новые и новые проекты – «Лесобережный», город-событие «Лайково» и ЖК в Видное. При этом, надо понимать, что это комплексы на очень большое число квартир с громадной внешней инфраструктурой» — добавляет Елена.
Что происходит сейчас
На днях владелец Урбана Александр Долгин сделал громкое заявление, что готов продать компанию за символическую сумму – 1 рубль, при условии, что с него снимаются все претензии.
Напомним! Совсем недавно Сбербанк отказался продолжать работать с Urban Group, а ВТБ 24 намерен продолжать сотрудничество при условии, что строительство домов, в которых выдается ипотека выполнено минимум на 40%.
«На данный момент реальны два варианта решения сложившейся проблемы» – рассказывает управляющий партнер экспертной группы «Veta» Илья Жарский. – «Первый — это поиск группы частных инвесторов, которые перекупят компанию пусть даже за символический 1 рубль и вольют в нее свои средства на достройку. Второй вариант – изыскать необходимые средства на достройку из фонда защиты дольщиков и в государственном бюджете. Этот вариант наиболее сложно реализуем, поскольку фонд защиты дольщиков начал функционировать лишь с 2017 года, а квартиры, которые Урбан уже задержал он начал продавать с конца 2015-го. Кроме того, государство хоть и пообещало не оставлять вопрос без решения и достройки, но все мы понимаем, что это может затянутся на годы, а люди будут продолжать платить ипотеку за несуществующие квартиры.
Если рассматривать крупнейших московских девелоперов, которые могут перенять на себя достройку домов, то в первую очередь это могут быть такие компании как ПИК, Гранель или Ingrad. Однако этот вариант маловероятен, поскольку сейчас в стране, мягко говоря, ситуация в экономике не самая идеальная и компании точно также имеют большой портфель объектов и обязательств, а перенятие на себя чужих объектов, да еще и с разрекламированной уникальной архитектурой — это большой риск повторить судьбу Урбана. Поэтому вариант с формированием пула инвесторов из ряда крупных банков, о которых говорил Долгин в своем нашумевшем интервью РБК более реален, но пока не будут готовы результаты внешнего аудита Урбана давать точные прогнозы не представляется возможным»- добавляет эксперт.
Напомним! По словам главы компании, в течение полутора лет в Урбан нужно вложить 16 млрд. рублей, которые он надеется, выделят инвесторы, а не государство.
«Насколько я знаю, правительство и небольшая группа дольщиков Урбана уже встречались чтобы обсудить что же будет дальше» — рассказывает дольщик Елена, – «По словам Долгина, строительство домов можно разделить на три стадии: те, которые уже готовы, но пока не получили разрешение на ввод, те, которые построены на 40%, и те, которые уже проданы, но еще не начались даже строительные процессы. В последней стадии я слышала, что есть даже такая возможность, что после того, как будет закончен внешний аудит компании, дольщики несуществующего жилья смогут расторгнуть сделку и просто заберут свои деньги. Этот вариант меня бы устроил, но я все-таки очень рада, что мой дом №6 в «Митино О2» в стадии высокой готовности. Это первый дом, который был на страте продаж выставлен еще в конце 2015 года» — добавляет Елена.
Важно! Проблему Urban Group и всех дольщиков, с которыми компания связана обязательствами, взяли под контроль государственные органы, включая Минстрой и Фонд прав граждан-участников долевого строительства. Предполагается, что после проведенного аудита и анализа его результатов, работы будут возобновлены, и в недостроенных ЖК сохранится та концепция, за которую люди отдавали свои деньги.
Как не оказаться в такой ситуации?
Разумеется, на 100% обезопасить себя от возможности стать жертвой недостроенного дома крайне сложно. Как мы можем видеть, даже устойчивый строительный гигант, на счету которого множество завершенных и успешных проектов, не застрахован от кризисных ситуаций. Но все же, знать минимальные правила и акцентировать внимание на мелочах должен каждый, кто планирует стать домовладельцем.
«Распознать будущего застройщика-банкрота довольно сложно, поскольку при работе с клиентами и при позиционировании компании в рекламном поле или в СМИ, как правило, деятельность и возможности компании всегда приукрашиваются» — рассказывает эксперт Илья Жарский. – «Чтобы реально понять, стоит ли входить в проект, необходимо выяснить какие именно банки аккредитовали застройщика. Если это банки из первой десятки, и они с госучастием то риски краха низкие, однако это не панацея – Урбан Групп и Су-155 точно также имели большой портфель реализованных проектов и были аккредитованы. Однако в большинстве случаев это все-таки играет в плюс. Также надо смотреть у кого застройщик аккредитован по предоставлению ипотечного кредита. Обычно предлагается много вариантов – если есть ипотека от Сбербанка, ВТБ24, то уже хороший признак, если же список небольшой и банки с госучастием в меньшинстве, то стоит задуматься.
Еще также стоит изучить историю девелопера – сколько он на рынке, какая у него репутация, были ли все объекты достроены, почитать отзывы уже купивших квартиры, выяснить какие девелопер использует материалы и какие у него поставщики ресурсов. Если он на рынке менее 5 лет и реализованных проектов нет или их мало, то надо искать более надежного застройщика» — добавляет Илья.
Самые важные аспекты при выборе застройщика также рассказывает генеральный директор Бюро правовой поддержки «ГриЛВил» Григорий Лебедев. Советуем вам очень внимательно ознакомиться с приведенной инструкцией, чтобы свести к минимуму все риски, вступая в договор долевого участия.
«При выборе застройщика необходимо обратить внимание на следующие документы: проектная декларация и содержание ДДУ. Он не должен содержать ни одного нарушения 214-ФЗ и Закона РФ.
При изучении истории объекта важно выделить пункты как давно он строится, переносились ли ранее сроки строительства и по какой причине.
Также наличие действующего разрешения на строительство и срок его действия – обязательное условие, которое вы не должны упускать из виду. Необходимо сравнить срок, оставшийся до истечения срока действия разрешения на строительство и степень готовности объекта. Проверьте наличие или отсутствие в отношении застройщика большого числа судебных дел в арбитражном суде о взыскании денежных средств или признании застройщика банкротом.
Сравните соответствие срока строительства в разрешении на строительство и срока завершения строительства в проектной декларации и ДДУ. Срок, указанный в Декларации и ДДУ не может превышать срока действия разрешения на строительство» — рассказывает Григорий.
Посмотрите количество объектов, возводимых застройщиком и состояние дел на этих объектах. Почитайте форумы и сообщества дольщиков, поспрашивайте о реальном состоянии дел в строительстве определенных ЖК.
Обратите внимание! «Проверить факт отсутствия или наличия у застройщика собственных средств — нереально. Как правило, предоставление рассрочки на длительный срок говорит о том, что у застройщика собственных средств нет и он, предлагая рассрочку на длительный период времени, хочет повысить продажи за счёт привлечения малоимущих дольщиков. Это в свою очередь говорит о том, что с вероятностью 99% строительство не будет закончено в срок и застройщик уйдёт в банкротство» — отмечает эксперт.
Предпосылками того, что у застройщика трудности, могут являться:
1. Замедление темпов или приостановка строительства;
2. Наличие в отношении застройщика большого числа судебных дел в арбитражном суде о взыскании денежных средств или признании застройщика банкротом и суде общей юрисдикции о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по ДДУ при расторжении ДДУ;
3. Полученное от Застройщика уведомление о переносе сроков завершения строительства;
4. Замедление темпов или приостановка строительства на других объектах застройщика» — добавляет эксперт.
Фотоматериалы: Youtube
Автор: Большакова Ольга
